Đặt cọc là gì? Các quy định pháp luật về đặt cọc

Đặt cọc là gì? Đặt cọc được xem là phương pháp được sử dụng hàng ngày qua các giao dịch mua bán. Bạn đã từng nghe tới các nội dung như: đặt cọc mua đất, đặt cọc mua bán nhà, đặt cọc mua xe, đặt cọc thực hiện hợp đồng,…Vậy đặt cọc là gì? Đặt cọc theo quy định của pháp luật hiện hành là như thế nào? Hãy cùng Victory Real tìm hiểu trong bài viết sau đây!

Đặt cọc là gì?

Khái niệm về đặt cọc được quy định tại khoản 1 Điều 328 Luật Dân sự 2015 cụ thể như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Tài sản sử dụng để đặt cọc

Về tài sản đặt cọc, ngoài tiền thì còn có thể là những tài sản có giá trị khác và tài sản phải đăng ký quyền sở hữu như: ô tô, mô tô, tàu bay, tàu biển,… Đây cũng là những tài sản có giá trị lớn nên khi dùng để đặt cọc, các bên phải thực hiện cam kết bằng văn bản có công chứng, chứng thực của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc phải được đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật. Giá trị tài sản đặt cọc phải nhỏ hơn hoặc bằng giá trị bảo đảm.

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc đặt cọc

Đối với bên đặt cọc

• Về nghĩa vụ (theo Điều 30 Nghị định 163/2006/NĐ-CP):
  • Thanh toán cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
  • Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản đặt cọc cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu trong trường hợp tài sản đó được chuyển quyền sở hữu cho bên nhận đặt cọc cược theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận.
• Về quyền (theo Điều 31 Nghị định 163/2006/NĐ-CP): Bên đặt cọc có quyền yêu cầu bên nhận đặt cọc ngừng việc sử dụng tài sản đặt cọc nếu do sử dụng mà tài sản có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

Đối với bên nhận đặt cọc

• Về nghĩa vụ (Điều 32 Nghị định số 163/2005/NĐ-CP):
  • Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc; không được khai thác, sử dụng tài sản đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
  • Không được xác lập giao dịch đối với tài sản đặt cọc, trừ trường hợp bên đặt cọc, bên ký cược đồng ý.
• Về quyền (Điều 33 Nghị định 163/2006/NĐ-CP): Bên nhận đặt cọc có quyền sở hữu tài sản đặt cọc, nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Xử lý tài sản đặt cọc

Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015:

“Trong trường hợp hợp đồng được giao kết, tài sản đã đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc hoặc trừ vào phần nghĩa vụ của chủ tài sản đặt cọc. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; còn nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Phạt cọc được hiểu đơn giản là bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết. Nếu một bên không thực hiện đúng theo hợp đồng đã xác lập thì ngoài việc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc, còn bị phạt một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc.

Do bản chất của việc đặt cọc là sự thỏa thuận dân sự giữa các bên nên các bên có thể thỏa thuận phạt cọc gấp 2 lần đến nhiều lần giá trị tài sản đặt cọc và thỏa thuận phạt cọc này phải ghi trong hợp đồng. Phạt cọc chỉ có thể là tiền, khi bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết thì sẽ bị phạt tiền, số tiền tương ứng với giá trị tài sản đặt cọc.

Hợp đồng đặt cọc vô hiệu trong trường hợp nào

Giao dịch đặt cọc vô hiệu trong các trường hợp sau:

• Người tham gia đặt cọc không có năng lực hành vi dân sự.
• Người tham gia giao dịch vì bị cường ép, lừa dối.
• Tài sản đặt cọc là loại tài sản mà pháp luật cấm lưu thông.
• Nội dung giao dịch trái quy định của pháp luật.
• Giao dịch đặt cọc không lập thành văn bản theo quy định.

Một số vấn đề liên quan tới đặt cọc

Việc đặt cọc có phải lập thành văn bản không? Hợp đồng đặt cọc có cần công chứng không?

Trước đây, việc đặt cọc theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 bắt buộc lập thành văn bản. Thế nhưng, hiện nay, Bộ luật dân sự 2015 thì không bắt buộc. Nếu đặt cọc bằng văn bản cũng không bắt buộc phải công chứng. Nếu lập thành văn bản và công chứng thì sẽ dễ dàng giải quyết hơn khi xảy ra tranh chấp.

Phân biệt đặt cọc và trả tiền trước

Điều 29 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định: “Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước. Việc phân biệt đặt cọc hay trả tiền trước là rất quan trọng vì hậu quả pháp lý của chúng là khác nhau, là phạt cọc hay xử lý tiền trả trước. Do bản chất của đặt cọc là thỏa thuận dân sự giữa các bên nên các bên có thể thỏa thuận phạt cọc gấp 2 đến nhiều lần giá trị tài sản đặt cọc và thỏa thuận phạt cọc này phải ghi trong hợp đồng.”

Hướng dẫn soạn thảo hợp đồng đặt cọc

• Bước 1:Trích dẫn các quy định pháp luật về đặt cọc để làm căn cứ soạn thảo hợp đồng căn cứ theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015
• Bước 2:Lên sơ bộ những nội dung chính trong hợp đồng đặt cọc.
• Bước 3:Xác định những vấn đề cần lưu ý trong hợp đồng đặt cọc gồm các nội dung:
• Ghi rõ giá trị đặt cọc, giá trị giao dịch mà hợp đồng đặt cọc dùng để đảm bảo giá trị pháp lý. Một số trường hợp không ghi rõ giá trị giao dịch. Khi xảy ra tranh chấp sẽ nâng mức giá trị giao dịch lên cao để bên đặt cọc không thể thực hiện.
• Xác định cụ thể thời gian đặt cọc từ thời điểm nào đến thời điểm nào. Hình thức, địa điểm thanh toán tiền cọc, mức phạt cọc đối với trường hợp hủy giao dịch.
• Cách thức giải quyết tranh chấp là đưa lên tòa án giải quyết tranh chấp.
• Mức phạt cọc do hai bên quy định, tại khoản 2 Điều 328 quy định: “Nếu không có thỏa thuận thì mức phạt cọc sẽ tương đương với mức đặt cọc, tuy nhiên hai bên có thể thỏa thuận mức phạt cọc cao hơn hoặc thấp hơn theo nhu cầu.”

Trên đây, Victory Real vừa giải đáp cụ thể câu hỏi “đặt cọc là gì?” và những quy định pháp luật liên quan đến vấn đề hợp đồng đặt cọc. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào về các dự án bất động sản “hot” nhất, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn tận tình và hướng dẫn thủ tục đặt cọc bài bản nhất!