Nhà dính quy hoạch TOD có mua được không?
Nhà dính quy hoạch TOD có mua được không? Khi mua nhà phố tại TP.HCM, một trong những vấn đề khiến người mua lo ngại nhất là căn nhà có thông tin “dính quy hoạch”, đặc biệt khi nhiều khu vực đang được định hướng phát triển theo mô hình TOD quanh các tuyến Metro và đầu mối giao thông lớn.
Tuy nhiên, nhà nằm trong quy hoạch không đồng nghĩa với việc chắc chắn sẽ bị thu hồi, và nhà nằm trong khu vực TOD cũng không có nghĩa toàn bộ nhà đất trong khu vực đều bị giải tỏa. Điều quan trọng là phải xác định chính xác loại quy hoạch, phạm vi ảnh hưởng đến thửa đất và mức độ triển khai trước khi đặt cọc.
Nhà dính quy hoạch TOD có mua được không?
Về nguyên tắc, nhà đất nằm trong khu vực có quy hoạch không đương nhiên bị cấm chuyển nhượng.
Theo Điều 76 Luật Đất đai 2024, nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền của mình theo quy định pháp luật.
Ngay cả đối với diện tích đã được xác định phải thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm, pháp luật vẫn cho phép người sử dụng đất tiếp tục thực hiện các quyền, nhưng có những hạn chế đáng chú ý như không được xây dựng mới nhà ở, công trình hoặc trồng mới cây lâu năm. Việc xây dựng theo giấy phép có thời hạn, cải tạo hoặc sửa chữa công trình hiện hữu thực hiện theo pháp luật về xây dựng và pháp luật liên quan.
Vì vậy, câu hỏi quan trọng không chỉ là “nhà có dính quy hoạch hay không?” mà phải kiểm tra sâu hơn:
- Thửa đất dính loại quy hoạch nào?
- Dính toàn bộ hay chỉ một phần diện tích?
- Quy hoạch mới ở cấp định hướng hay đã được cụ thể hóa?
- Thửa đất có thuộc phạm vi dự kiến thu hồi hay không?
- Đã có kế hoạch triển khai, thông báo hoặc quyết định thu hồi đất chưa?
- Phần diện tích còn lại sau quy hoạch có đủ điều kiện sử dụng, xây dựng và khai thác hay không?
Đặc biệt, người mua cần phân biệt giữa “dính TOD” và “dính quy hoạch thu hồi đất”.
TOD (Transit-Oriented Development) là mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng. Tại TP.HCM, quy hoạch khu vực TOD được phát triển quanh nhà ga, đề-pô đường sắt đô thị và vùng phụ cận nhằm kết hợp phát triển giao thông với cải tạo, chỉnh trang và phát triển đô thị.
Theo quy định hiện hành của TP.HCM, ranh giới khu vực TOD có thể được xác định đến ranh các thửa đất nằm trong phạm vi bán kính 1.000 m tính từ tâm quy ước của nhà ga hoặc đề-pô. Điều này không có nghĩa cứ nhà nằm trong bán kính 1.000 m là chắc chắn bị thu hồi.
Ngược lại, TOD còn có thể tạo lợi thế cho một số bất động sản nhờ khả năng tiếp cận Metro, giao thông công cộng, thương mại và dịch vụ. Giá trị của từng căn nhà phụ thuộc vào quy hoạch cụ thể của khu vực và vị trí của chính thửa đất đó.
Do đó, không nên vội kết luận rằng nhà dính TOD thì không mua được hoặc nhà gần TOD chắc chắn tăng giá. Cả hai nhận định đều quá đơn giản và có thể dẫn đến quyết định đầu tư sai.
Rủi ro khi mua nhà dính quy hoạch mà người mua cần biết
Rủi ro lớn nhất không phải lúc nào cũng nằm ở việc căn nhà “có quy hoạch”, mà nằm ở việc người mua không biết quy hoạch ảnh hưởng đến tài sản ở mức độ nào. Ví dụ, một căn nhà có diện tích 60 m² nhưng chỉ bị ảnh hưởng một phần phía trước sẽ rất khác với trường hợp gần như toàn bộ thửa đất nằm trong phạm vi dự kiến thực hiện công trình công cộng.
Người mua nhà phố nên đặc biệt lưu ý các trường hợp sau:
Thứ nhất, nhà bị ảnh hưởng bởi lộ giới. Phần đất nằm trong phạm vi mở rộng đường có thể ảnh hưởng trực tiếp đến diện tích và công năng sử dụng của căn nhà trong tương lai.
Thứ hai, quy hoạch ảnh hưởng phần lớn hoặc toàn bộ thửa đất. Đây là trường hợp cần kiểm tra kỹ mục đích quy hoạch, tiến độ và căn cứ pháp lý trước khi quyết định mua.
Thứ ba, diện tích còn lại sau khi trừ phần bị ảnh hưởng quá nhỏ hoặc hình thể đất xấu. Một căn nhà hiện tại có thể sử dụng bình thường nhưng giá trị khai thác trong tương lai có thể thay đổi đáng kể nếu quy hoạch được triển khai.
Thứ tư, người mua chỉ xem thông tin trên ứng dụng hoặc bản đồ trực tuyến. Các công cụ tra cứu online rất hữu ích để kiểm tra ban đầu nhưng không nên là căn cứ duy nhất cho một giao dịch có giá trị lớn.
Thứ năm, mua nhà chỉ vì nghe thông tin sắp có Metro hoặc nằm trong TOD nên chắc chắn tăng giá. Hạ tầng giao thông có thể tạo động lực tăng giá bất động sản, nhưng tác động không giống nhau đối với mọi thửa đất. Một căn nhà hưởng lợi từ khả năng kết nối giao thông và một căn nằm trong khu vực phải chỉnh trang, thu hồi là hai trường hợp hoàn toàn khác nhau.
TP.HCM hiện đang triển khai quy hoạch TOD gắn với hệ thống đường sắt đô thị. Quy hoạch khu vực TOD có thể điều chỉnh chức năng sử dụng đất, tăng hệ số sử dụng đất, phát triển nhà ở, thương mại, văn phòng và dịch vụ công cộng. Vì vậy, người mua cần xem quy hoạch TOD như một biến số phải phân tích cụ thể thay vì mặc định đó là thông tin tốt hoặc xấu.
Cách kiểm tra quy hoạch nhà đất trước khi đặt cọc
Cách kiểm tra quy hoạch nhà đất trước khi đặt cọc
Trước khi xuống tiền mua nhà, người mua nên kiểm tra theo từng bước thay vì chỉ hỏi môi giới hoặc chủ nhà rằng nhà có quy hoạch không?.
Bước 1: Kiểm tra thông tin trên sổ hồng
Đối chiếu địa chỉ, số tờ, số thửa, diện tích đất, mục đích sử dụng, hình thể thửa đất và tài sản gắn liền với đất. Đồng thời kiểm tra diện tích trên giấy chứng nhận có phù hợp với hiện trạng căn nhà hay không.
Bước 2: Tra cứu thông tin quy hoạch
Đối với bất động sản tại TP.HCM, người mua có thể sử dụng hệ thống tra cứu thông tin quy hoạch do cơ quan quản lý nhà nước cung cấp để kiểm tra sơ bộ vị trí thửa đất.
Khi tra cứu, không nên chỉ quan tâm căn nhà có màu quy hoạch hay không mà cần xác định cụ thể phần diện tích bị ảnh hưởng, chức năng quy hoạch và ranh giới liên quan.
Bước 3: Kiểm tra tại cơ quan có thẩm quyền khi cần thiết
Nếu thông tin trên bản đồ chưa rõ hoặc căn nhà có dấu hiệu bị ảnh hưởng đáng kể, người mua nên kiểm tra thêm thông tin tại cơ quan có thẩm quyền hoặc thực hiện thủ tục cung cấp thông tin theo quy định.
Đây là bước đặc biệt cần thiết với những căn nhà có giá trị lớn hoặc nằm gần dự án hạ tầng, tuyến Metro, khu vực TOD, đường dự kiến mở rộng và các khu vực đang được điều chỉnh quy hoạch.
Bước 4: Kiểm tra mức độ triển khai của quy hoạch
Đừng dừng lại ở câu hỏi có quy hoạch hay không. Hãy tiếp tục xác định quy hoạch đã được phê duyệt ở mức nào, thửa đất có thuộc diện phải thu hồi hay chuyển mục đích sử dụng đất hay không và đã có văn bản triển khai liên quan đến chính thửa đất chưa. Đây là thông tin có thể làm thay đổi hoàn toàn quyết định mua.
Bước 5: Kiểm tra quy hoạch trước khi ký hợp đồng đặt cọc
Sai lầm phổ biến là đặt cọc trước rồi mới kiểm tra pháp lý và quy hoạch sau. Khi phát hiện vấn đề, việc lấy lại tiền cọc có thể phát sinh tranh chấp tùy thuộc nội dung thỏa thuận giữa các bên.
Với nhà phố, trình tự an toàn hơn là:
Kiểm tra sổ → kiểm tra hiện trạng → kiểm tra quy hoạch → kiểm tra tình trạng pháp lý → đánh giá giá trị tài sản → thỏa thuận điều kiện đặt cọc → đặt cọc.
Một căn nhà dính quy hoạch chưa chắc là căn nhà không nên mua. Ngược lại, một căn nhà được giới thiệu là không quy hoạch cũng chưa đủ cơ sở để xuống tiền nếu chưa kiểm tra pháp lý, hiện trạng và thông tin quy hoạch từ nguồn đáng tin cậy.
Đặc biệt với các bất động sản nằm gần Metro hoặc trong khu vực phát triển TOD, người mua cần xác định chính xác thửa đất thuộc khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng hay nằm trong phạm vi có khả năng bị tác động bởi quá trình thu hồi, chỉnh trang và phát triển đô thị.
Nếu đang quan tâm một căn nhà phố tại TP.HCM nhưng chưa chắc chắn về quy hoạch, lộ giới hoặc khu vực TOD, khách hàng có thể gửi thông tin căn nhà cho Bán nhà Tân Bình để được hỗ trợ kiểm tra sơ bộ trước khi quyết định đặt cọc. Ngoài ra, Bán nhà Tân Bình có rất nhiều sản phẩm tầm giá 6 tỷ, 7 tỷ, 8 tỷ không nằm trong quy hoạch TOD, quý khách hàng có thể tham khảo ngay tại Website.
