Phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp 2023? Chuyển đổi đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp 2023 có cần phải xin phép không? Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp 2023? Đây là câu hỏi mà khách hàng luôn thắc mắc khi thực hiện thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Bài viết dưới đây của Bán nhà Tân Bình sẽ giải đáp các thắc mắc của khách hàng bằng những căn cứ pháp lý chi tiết sau:
Chuyển đổi đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp 2023 có cần phải xin phép không?
Anh Thịnh có câu hỏi như sau:
“Chào Bán nhà Tân Bình,
Tôi xin phép được trình bày vấn đề thắc mắc cần giải đáp đó là: Nhiều năm nay, kinh tế của gia đình tôi phụ thuộc vào nghề nông, cụ thể gia đình tôi có khoảng 1,5 công đất (1500 mét vuông) dùng để canh tác lúa. Hiện nay, với mong muốn có được khoản thu nhập cao hơn, gia đình tôi có ý định dùng một nửa diện tích đất trên (750 mét vuông) để xây dựng phòng trọ cho công nhân thuê do thửa đất trên có vị trí ở gần công ty.
Đối với trường hợp của gia đình tôi, cho tôi hỏi việc chuyển chuyển đổi đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp có cần phải xin phép không?”
Bán nhà Tân Bình xin giải đáp như sau:
Căn cứ theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, sửa đổi, bổ sung 2018, thì việc người dân chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp sẽ thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Theo như thông tin mà anh Thịnh cung cấp cho chúng tôi, thì gia đình anh có ý định dùng một nửa diện tích đất trồng lúa (750 mét vuông) để xây dựng phòng trọ cho công nhân thuê. Theo quy định của pháp luật, đất trồng lúa thuộc nhóm đất nông nghiệp (điểm a khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013, sửa đổi, bổ sung 2018), còn đất dùng để xây dựng nhà trọ (dùng để ở) thì thuộc nhóm đất phi nông nghiệp (điểm a khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013, sửa đổi, bổ sung 2018).
Do đó, gia đình anh Thịnh sẽ thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Hơn nữa, với chính sách bảo vệ và phát triển đất trồng lúa, thì ở khoản 1 Điều 134 Luật Đất đai 2013, sửa đổi, bổ sung 2018 cũng thể hiện rõ Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp.
Vì vậy, khi gia đình anh Thịnh muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp (đất trồng lúa) sang đất phi nông nghiệp (đất xây dựng phòng trọ) thì sẽ thuộc trường hợp phải xin phép và phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Chuyển đổi đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp 2023
Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp 2023
Về cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, thì đây là điều mà người dân khá quan tâm khi có ý định chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó, Luật sư sẽ làm rõ cách xác định công thức và hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp để giúp các bạn đọc có thể nắm rõ và áp dụng vào trường hợp của mình.
Thứ nhất, việc xác định cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp
Về nguyên tắc, khi người dân thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, trong đó có tiền sử dụng đất. Về khái niệm, thì tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013, sửa đổi, bổ sung năm 2018).
Việc xác định cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp sẽ căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung năm 2016, 2017, 2019, cụ thể như sau:
* Đối với tổ chức kinh tế:
- Áp dụng mức thu 100% tiền sử dụng đất theo giá của loại đất sau khi chuyển mục đích đối với các trường hợp sau:
- Chuyển từ đất nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở (thuộc nhóm đất phi nông nghiệp);
- Chuyển từ đất nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa (thuộc nhóm đất phi nông nghiệp).
- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất ở thì tiền sử dụng đất được xác định cụ thể như sau:
- Bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ đi tiền sử dụng đất tính theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 và chuyển mục đích sang đất ở.
- Nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp:
- Được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm;
- Khi chuyển mục đích sang đất ở đồng thời chuyển từ thuê đất sang giao đất.
– Áp dụng mức thu bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ đi tiền thuê đất phải nộp một lần của loại đất trước khi chuyển mục đích theo thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp:
+ Được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần;
+ Khi chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất.
* Đối với hộ gia đình, cá nhân:
– Áp dụng mức thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong các trường hợp sau:
+ Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định sang làm đất ở;
+ Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
– Áp dụng mức thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.
Thứ hai, về hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở
Khi đã xác định được cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, thì cần áp dụng các bước sau đây để cho ra kết quả cụ thể:
- Bước 1: Xác định tiền sử dụng đất theo giá đất ở:
- Xác định vị trí thửa đất (nằm ở địa chỉ nào, chiều sâu của thửa đất so với mặt tiền…).
- Xác định giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng trong trường hợp người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức (điểm a khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung năm 2016, 2017, 2019).
- Bước 2: Xác định tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp:
- Xác định vị trí thửa đất;
- Tương tự, cũng xác định giá đất trong bảng giá đất ở mỗi địa phương (Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành).
- Bước 3: Sau khi đã xác định được tiền sử dụng đất theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp, thì tiến hành lấy tiền sử dụng đất theo giá đất ở trừ đi tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp, và tùy từng trường hợp có thể nhân với tỷ lệ phần trăm theo quy định.
Phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp 2023
Phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp
Khi người sử dụng đất chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, thì có nghĩa vụ nộp các khoản lệ phí cho Nhà nước như: Lệ phí cấp giấy chứng nhận, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ.
Lệ phí cấp giấy chứng nhận chuyển đổi đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp
Theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, sửa đổi, bổ sung 2021, thì lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất. Cụ thể, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên sẽ bao gồm: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính; văn bản; số liệu hồ sơ địa chính.
Ví dụ, ở tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, căn cứ vào Nghị quyết 61/2016/NQ-HĐND, thì lệ phí cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với hộ gia đình, cá nhân khu vực phường thuộc nội thành là 25.000 – 100.000 đồng/giấy, còn hộ gia đình, cá nhân ở các khu vực còn lại là 12.500 – 50.000 đồng/giấy. Ngoài ra, Nghị quyết này cũng nêu ra những đối tượng miễn nộp lệ phí như: Hộ nghèo, người cao tuổi, người khuyết tật, người có công với cách mạng, đồng bào dân tộc thiểu số ở các xã có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Lệ phí trước bạ cấp giấy chứng nhận chuyển đổi đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp
Thứ nhất, việc xác định giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được thực hiện theo Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP. Cụ thể, giá tính lệ phí trước bạ đối với đất được xác định như sau:
- Đây giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
- Trong trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:
Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ = (Giá đất tại Bảng giá đất/70 năm) x Thời hạn thuê đất
Thứ hai, về công thức tính lệ phí trước bạ
Sau khi đã xác định được giá tính lệ phí trước bạ đối với đất, thì tiến hành áp dụng công thức để tính lệ phí trước bạ. Cụ thể, căn cứ theo khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, thì mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ phần trăm đối với nhà, đất là 0,5%. Do đó, có thể suy ra công thức tính lệ phí trước bạ như sau:
Lệ phí trước bạ = (Giá đất tính lệ phí trước bạ x Diện tích thửa đất) x 0.5%
Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận chuyển đổi đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp
Căn cứ quy định tại khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC, sửa đổi, bổ sung 2021, thì phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận sẽ thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất. Do đó, tùy thuộc vào vị trí thửa đất ở địa phương nào thì sẽ căn cứ vào Nghị quyết do Hội đồng nhân dân tỉnh ban hành để xác định mức phí thẩm định hồ sơ cần nộp.
Ví dụ, trên địa bàn tỉnh Hà Nam, theo Nghị quyết 39/2016/NQ-HĐND, thì mức phí thẩm định hồ sơ được áp dụng là 300.000 đồng/hồ sơ. Hay theo Nghị quyết 86/2016/NQ-HĐND của Hội đồng nhân dân tỉnh Hưng Yên, thì đối với hộ gia đình và cá nhân, phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ở các xã, thị trấn là 500.000 đồng/hồ sơ, còn ở phường là 550.000 đồng/hồ sơ.
Trường hợp khách hàng còn bất kỳ vướng mắc nào khác liên quan đến vấn đề Phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp 2023, hãy liên hệ trực tiếp với Bán nhà Tân Bình qua số điện thoại 0989.199.898 để được tư vấn kịp thời!
Như vậy, nội dung bài viết trên đây là những thông tin hữu ích mà Bán nhà Tân Bình đã cung cấp cho quý bạn đọc về Phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp 2023. Trường hợp bạn đọc còn có thắc mắc hoặc có câu hỏi nào khác, hãy liên hệ với chúng tôi qua đường dây nóng để được hỗ trợ và từ đó bạn sẽ có thể giải quyết vấn đề mình gặp phải một cách tốt nhất!
