Tự ý bỏ cọc mua đất phải bồi thường thế nào? Thông thường, khi chưa thể thực hiện ngay việc mua bán đất nhưng muốn được “đảm bảo” sẽ mua bán thuận lợi, các bên thường chọn ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất. Tuy nhiên, khi không đủ điều kiện để thực hiện tiếp hợp đồng mua bán đất, một trong các bên tự ý bỏ cọc mua đất phải bồi thường như thế nào? Bài viết sau đây của Bán nhà Tân Bình xin giải đáp như sau:
Tự ý bỏ cọc mua đất phải bồi thường thế nào?
Tự ý bỏ cọc mua đất phải bồi thường thế nào? Căn cứ khoản 3 Điều 292 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giữa các bên. Theo đó, đặt cọc được định nghĩa cụ thể tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:
Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Như vậy, đặt cọc là thỏa thuận của hai bên, trong đó bên đặt cọc giao tiền/kim khí quý/đá quý, hoặc tài sản đặt cọc khác… cho bên nhận cọc trong một thời gian nhất định để đảm bảo việc hai bên sẽ thực hiện hoặc giao kết hợp đồng.
Do đó, trong hợp đồng đặt cọc, các bên sẽ cho nhau một khoản thời gian theo thỏa thuận trước khi thực hiện hoặc ký kết hợp đồng.
Đồng thời, tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự này cũng quy định trường hợp bên nào sau thời hạn thỏa thuận mà không thực hiện việc ký kết hợp đồng thì số tiền dùng để đặt cọc sẽ thuộc về bên còn lại.
Điều này đồng nghĩa, nếu có một bên tự ý bỏ cọc mua đất thì bên đặt cọc sẽ mất số tiền đặt cọc cho bên nhận đặt cọc, ngược lại nếu bên nhận đặt cọc không muốn bán nữa thì phải hoàn trả số tiền đặt cọc cho bên đặt cọc trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận bên đặt cọc không bị mất tiền nếu không thực hiện hợp đồng mua bán sau khi hết hạn đặt cọc.
Về việc bồi thường thiệt hại, căn cứ Điều 30 Bộ luật Dân sự, nếu do vi phạm nghĩa vụ thực hiện hợp đồng dẫn đến bên nhận cọc có thiệt hại về vật chất (tổn thất thực tế gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục hậu quả thiệt hại, thu nhập bị mất/giảm sút) và thiệt hại về tinh thần do tổn thất tinh thần.
Vậy để xác định Tự ý bỏ cọc mua đất phải bồi thường thế nào cần xem xét đến các trường hợp sau đây:
– Có thiệt hại xảy ra: Nếu có thiệt hại xảy ra do việc bên nào hủy hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia cũng như phải chịu mọi rủi ro, chi phí phát sinh và số tiền đã đặt cọc nếu hai bên không có thỏa thuận khác.
– Không có thiệt hại xảy ra: Nếu không có thiệt hại xảy ra thì bên nào hủy hợp đồng thì không phải bồi thường thiệt hại cho bên còn lại mà chỉ hoàn trả hoặc phải mất số tiền đặt cọc nếu hai bên không có thỏa thuận khác.
– Khi hai bên có thỏa thuận: Thực hiện theo thỏa thuận của hai bên:
+ Nếu có yêu cầu bồi thường: Thông thường, trong hợp đồng đặt cọc sẽ có quy định về yêu cầu bồi thường. Ví dụ bên mua không mua nữa, thì sẽ mất số tiền đã đặt cọc. Ngược lại nếu bên bán không bán nữa, thì sẽ hoàn trả số tiền đặt cọc cho bên mua và bồi thường một khoản tiền bằng khoản tiền đặt cọc cho bên mua.
+ Nếu không có yêu cầu bồi thường: Bên đặt cọc chỉ bị mất số tiền đặt cọc, hoặc bên nhận đặt cọc phải hoàn trả số tiền đặt cọc trừ trường hợp có quy định khác.
Như vậy, để xác định Tự ý bỏ cọc mua đất phải bồi thường thế nào thì cần xem xét hợp đồng hoặc thỏa thuận đặt cọc của hai bên có quy định bồi thường không. Nếu không có thì bên đặt cọc chỉ bị mất số tiền đặt cọc/ hoặc bên nhận đặt cọc mà tự ý hủy hợp đồng thì bên nhận đặt cọc hoàn trả lại số tiền cọc mà không phải bồi thường trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Tự ý bỏ cọc mua đất phải bồi thường thế nào
Khi nào tự ý bỏ cọc mua đất mà không mất tiền?
Theo Điều 423 Bộ luật Dân sự, một bên có quyền hủy hợp đồng nói chung và hợp đồng đặt cọc nói riêng mà không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp:
– Bên nhận cọc vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy hợp đồng đặt cọc do các bên thỏa thuận trước đó.
– Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nêu trong hợp đồng.
– Trường hợp khác.
Trong đó, vi phạm nghiêm trọng là việc bên nhận cọc không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình khiến cho bên đặt cọc không thể thực hiện được mục đích của việc ký kết hợp đồng đặt cọc. Trong việc đặt cọc mua bán đất, thường một số trường hợp dưới đây sẽ bị xem là bên nhận cọc vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ:
– Sau khi nhận cọc của bên mua, bên đặt cọc đã bán luôn nhà, đất (đối tượng trong hợp đồng đặt cọc) cho bên thứ ba khác.
– Sau khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc, bên nhận cọc không muốn bán nhà, đất cho bên đặt cọc.
– Hai bên ký hợp đồng đặt cọc nhà, đất không đủ điều kiện mua bán. Trong trường hợp này, bên đặt cọc không biết đến việc này…
Do đó, nếu một bên hủy hợp đồng đặt cọc do một trong các nguyên nhân nêu trên thì không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.
Ngoài ra, nếu trong hợp đồng đặt cọc không có quy định về việc bồi thường thiệt hại, phạt cọc… khi một trong hai bên hủy hợp đồng thì bên đặt cọc hủy hợp đồng sẽ không phải bồi thường cũng như không bị phạt.
Như vậy, tùy vào thỏa thuận hoặc nếu thuộc các trường hợp hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất không phải bồi thường thì sẽ không bị mất tiền.
Trên đây là giải đáp của Bán nhà Tân Bình cho câu hỏi: Tự ý bỏ cọc mua đất phải bồi thường thế nào? Trường hợp quý khách có thắc mắc khác liên quan đến việc tự ý bỏ cọc mua đất, vui lòng liên hệ ngay Bán nhà Tân Bình để được hỗ trợ!
